オーナーズブックのおすすめ案件の選び方

オーナーズブック案件選び方3つのポイント

 

 

オーナーズブックで一番多いのは、『何でも買えたらいいや』という買い方です。
今まで元本割れや貸倒れがなかったので、何を買っても損をする事はありませんでした。
しかし、この考え方では、いつか大失敗してしまいます。
ここでは、万が一に備えて、最大限に失敗をしない案件の選び方を紹介します。

 

 

オーナーズブックの案件選び3つのポイント

 

オーナーズブックで案件を選ぶ際には、下記のポイントを押さえておけば、大きく失敗する事は無いと言われています。

 

 

 

@シニアローンを選ぶ

 

A短期を選ぶ

 

Bロケーションと稼動率の良い物件を選ぶ

 

 

 

 

これだけです。

 

ただ、シニアローン、短期って何?と疑問を持っている人も多いと思います。

 

まずは、新規案件の見方から紹介します。

 

オーナーズブック新規案件の見方

 

オーナーズブックに会員登録すると、新規案件販売前にメールで通知が来ます。

 

メールを開くと、例えばこのような画面が出ます。

 

オーナーズブック新規案件の見方

 

@物件イメージ

 

大まかなイメージを画像で知る事ができます。

 

この案件の画像は『小規模マンション』という事を表しています。

 

 

例えば、大規模マンションだと、

 

物件イメージ

 

このようなイメージ画像になります。

 

 

A物件立地概要

 

物件が都内のどの辺りにあるのかの概要を知る事ができます。

 

今回の案件では、

 

江東区亀戸 となっています。

 

 

B予定利回り

 

あくまでも予定の利回りです。

 

運用期間が満期になって初めて利回りが確定されます。

 

また、利回りは年間利回りになります。

 

 

 

C予定運用期間

 

投資金額を何カ月間運用するという予定の期間です。

 

運用期間が満期になるまでは途中で解約したり、出金する事はできません。

 

ただし、予定運用期間が早まる場合もあります。

 

早期償還といって、25か月の予定運用期間だった案件が10カ月ほどで満期になる場合などです。

 

その場合は、10カ月後の満期になった時点で出金する事ができます。

 

 

D運用タイプ

 

運用タイプは3つに分かれます。

 

@シニアローン

 

Aメザニンローン

 

Bシニアローン&メザニンローン

 

 

要は担保を処分した後の優先回収の順番です。

 

家を購入する際は大抵銀行で住宅ローンを組みます。

 

5,000万円の物件があったとして、自己資金は1,000万しかない。

 

残りの4,000万円を銀行から借り入れする必要があります。

 

しかし、銀行も満額を融資してくれるとは限りません。

 

3,500万円の融資しか受ける事が出来なかったとします。

 

まだ、あと500万円足りません。

 

仕方が無いので、金利が少し高い消費者金融などから500万円を借り入れする事にして、5,000万円で家を購入する事ができました。

 

この時、銀行から借りた3,500万円がシニアローンと呼ばれるものです。

 

もし、返済不能になって、担保を処分した場合、この3,500万円が優先的に返済に充てられます。

 

シニアは老人という意味ではなく、上級や優先という意味で使われています。

 

消費者金融から借りた500万円がメザニンローンです。

 

銀行に返済した後に次に返済に充てられるのがメザニンローンです。

 

つまり、貸す側としては、

 

メザニンローンよりもシニアローンの方が安全性が高いという事です。

 

シニアローンとメザニンローンの混合という物もあります。

 

 

E募集総額

 

借り手が必要な金額です。

 

この金額に達した時点で、募集が締め切られます。

 

 

F募集期間

 

この期日までに募集金額に達しない場合は案件不成立となり、案件自体がキャンセルになります。

 

※今回紹介した案件は6月26日から募集開始でしたが、当日販売されてから30分弱で募集金額に達したので案件は成立しました。

 

 

 

案件選び3つのポイントを具体的に紹介

 

新規案件の見方を理解する事で、何となくイメージ頂けたと思います。

 

ここからはより具体的に案件の選び方を説明します。

 

 

例えば、利回り6%と聞いて、オーナーズブックの中での利回りは高い方なのか、低い方なのか、よくわからないと思います。

 

なぜなら比較対象をまだ知らないからです。

 

もちろん、銀行金利よりはかなり高い事はわかりますが、オーナーズブックの案件の中ではどのレベルなのかを知っておく事は大切です。

 

ですので、まずは比較対象となる、過去の実績を紹介します。

 

まずは、ざっと見ていただければ十分です。

 

 

★オーナーズブック投資案件の過去の実績
※実績なので、運用中の案件は省いています。

 

●調査期間:2014年9月〜2019年5月

 

●満期償還完了の実績のみ記載

 

申込総額 確定利回り 確定運用期間 運用タイプ
1,000万円 4.9% 7カ月 メザニンローン
300万円 4.9% 6カ月 メザニンローン
1,000万円 4.9% 6カ月 メザニンローン
1,000万円 4.8% 5カ月 メザニンローン
2,000万円 5.1% 8カ月 メザニンローン
2,000万円 5.1% 7カ月 メザニンローン
1,000万円 5.1% 5カ月 メザニンローン
3,000万円 5.6% 17カ月 メザニンローン
2,100万円 5.1% 8カ月 メザニンローン
850万円 5.0% 11カ月 メザニンローン
2,550万円 5.1% 10カ月 メザニン&シニアローン
1,550万円 5.1% 6カ月 メザニン&シニアローン
2,550万円 5.1% 9カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 5.1% 11カ月 メザニン&シニアローン
750万円 5.1% 11カ月 メザニンローン
3,050万円 5.1% 12カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 4.6% 7カ月 メザニン&シニアローン
2,050万円 4.6% 9カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 4.6% 6カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 4.6% 24カ月 メザニンローン
3,550万円 5.1% 18カ月 メザニン&シニアローン
4,550万円 4.6% 5カ月 メザニン&シニアローン
6,050万円 4.6% 9カ月 メザニン&シニアローン
6,050万円 4.6% 12カ月 メザニン&シニアローン
7,050万円 4.6% 9カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 4.6% 11カ月 メザニン&シニアローン
6,050万円 4.1% 18カ月 メザニン&シニアローン
7,050万円 4.1% 18カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 4.1% 15カ月 メザニン&シニアローン
1億350万円 4.6% 13カ月 メザニン&シニアローン
8,010万円 5.1% 13カ月 メザニン&シニアローン
1,000万円 12.7% 2カ月 メザニンローン
2,000万円 14.3% 2カ月 メザニンローン
2,000万円 14.5% 1カ月 メザニンローン
2,050万円 5.1% 3カ月 メザニンローン
3,550万円 5.1% 6カ月 メザニンローン
1,550万円 5.1% 5カ月 メザニンローン
2,550万円 5.1% 4カ月 メザニンローン
2,550万円 5.1% 3カ月 メザニンローン
3,100万円 9.0% 8カ月 メザニンローン
5,050万円 9.4% 11カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 9.2% 4カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 9.6% 10カ月 メザニン&シニアローン
4,050万円 5.6% 11カ月 メザニンローン
3,050万円 10.2% 3カ月 メザニン&シニアローン
2,050万円 5.7% 10カ月 メザニンローン
4,050万円 14.3% 23カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 14.3% 22カ月 メザニン&シニアローン
5,350万円 5.1% 12カ月 メザニンローン
3,050万円 5.4% 5カ月 メザニンローン
5,050万円 5.5% 10カ月 メザニン&シニアローン
4,050万円 14.6% 7カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 14.6% 6カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 8.8% 4カ月 メザニン&シニアローン
8,050万円 5.9% 7カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 5.5% 7カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 5.5% 9カ月 メザニンローン
7,050万円 6.4% 5カ月 メザニンローン
4,050万円 5.1% 5カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 6.7% 10カ月 メザニンローン
3,150万円 5.4% 2カ月 メザニン&シニアローン
3,050万円 5.7% 10カ月 メザニンローン
5,050万円 5.9% 7カ月 メザニン&シニアローン
5,050万円 5.8% 15カ月 メザニンローン
1億2,050万円 6.1% 6カ月 シニアローン
3,850万円 7.1% 4カ月 メザニン&シニアローン
2,050万円 6.1% 4カ月 メザニンローン
750万円 5.5% 7カ月 メザニンローン
1億2,050万円 6.6% 5カ月 シニアローン
3,050万円 5.1% 12カ月 メザニンローン
1億9,550万円 5.7% 3カ月 メザニン&シニアローン
4億50万円 6.2% 9カ月 メザニン&シニアローン
1億5,050万円 6.0% 12カ月 メザニン&シニアローン
2,000万円 6.0% 4カ月 メザニン&シニアローン
4,050万円 5.4% 12カ月 メザニン&シニアローン
8,050万円 6.1% 8カ月 メザニン&シニアローン
1億9,050万円 6.1% 11カ月 メザニン&シニアローン
1億1,550万円 5.8% 3カ月 メザニン&シニアローン
3億1,010万円 5.2% 6カ月 メザニン&シニアローン
8,610万円 5.1% 13カ月 メザニン&シニアローン
3,610万円 5.0% 9カ月 メザニン&シニアローン
7,010万円 4.6% 5カ月 メザニン&シニアローン
5,760万円 5.6% 3カ月 メザニン&シニアローン
5,710万円 5.0% 8カ月 メザニン&シニアローン
2,210万円 5.1% 12カ月 メザニン&シニアローン
3,010万円 4.6% 5カ月 メザニンローン
3,010万円 7.5% 3カ月 メザニン&シニアローン
1億4,010万円 5.3% 8カ月 メザニン&シニアローン
3億7,010万円 5.3% 9カ月 メザニン&シニアローン
6,610万円 5.2% 3カ月 メザニン&シニアローン
4,510万円 5.6% 5カ月 メザニン&シニアローン
4億10万円 4.4% 6カ月 メザニン&シニアローン
1億10万円 5.8% 6カ月 メザニンローン
7,010万円 5.6% 3カ月 メザニンローン
2,210万円 4.4% 3カ月 メザニン&シニアローン
2,910万円 4.8% 3カ月 メザニン&シニアローン
2,410万円 4.3% 5カ月 メザニン&シニアローン
1億1,010万円 6.6% 5カ月 メザニン&シニアローン
3億2,010万円 4.6% 24カ月 メザニン&シニアローン

 

 

申込総額平均…6,328万円

 

確定利回り平均…6.2%

 

確定運用期間平均…8カ月

 

シニアローン件数…2件
メザニンローン件数…36件
シニア&メザニンローン件数…61件

 

 

では、この実績データに基づいて3つのポイントを見ていきましょう。

 

 

@シニアローンを選ぶ

 

シニアローンは万が一貸し倒れなどが発生した場合、優先的に元本を回収する事ができるので、最も安全性が高い案件と言われています。

 

しかし、過去オーナーズブックでシニアローン単独の案件は2件しかありません。

 

これではとても実用的とは言えませんよね?

 

ですので、シニア&メザニンローンを選ぶのが最も実用的だと言えるでしょう。

 

案件の半数以上がこの運用タイプになります。

 

 

A短期を選ぶ

 

オーナーズブックなどのソーシャルレンディングで最大のデメリットと言われているのが、

 

運用期間中の解約ができない

 

という事です。

 

例えば20カ月の運用期間であれば、その期間中、お金を戻す事ができません。

 

急にまとまったお金が必要になったとしても、動かす事ができないのです。

 

定期預金であれば、解約すればお金を動かす事ができますが、ソーシャルレンディングではできません。

 

ですので、予定運用期間を確認して、なるべく

 

短期を選ぶ

 

という事が大切です。

 

では、例えば20カ月という運用期間は長いのか、短いのか?

 

先ほど紹介した確定運用期間の平均は8カ月です。

 

なので、運用期間20カ月という案件はずいぶん長期の案件ということですね。

 

結論としては、予定運用期間が

 

8カ月間よりも短いものを選ぶ

 

特に大きな金額を投資する場合や、負ける事ができない場合などは、このポイントをしっかりと押さえておきましょう!

 

 

Bロケーションと稼動率の良い物件を選ぶ

 

案件紹介のページで、その案件の画像をクリックすると、詳細内容を確認する事ができます。

 

詳細内容を下にスクロールしていくと、このような画面になります。

 

Bロケーションと稼動率の良い物件を選ぶ

 

ここで、ロケーションと稼動率のリスクを知る事ができます。

 

ロケーションと稼動率の右側を見て、緑色だけであれば問題ありません。

 

たまに赤色もある場合がありますが、これはリスクが高いということなので、選ばないようにしましょう。

 

 

まとめ

 

オーナーズブックは案件一覧を見ながら『どれにしよっかなー?』といったものではありません。

 

毎週1件か2件の新規案件が出てきますが、毎回、募集開始30分ほどで全て募集締め切りとなってしまっているのが現状です。

 

ですので、多くのオーナーズブックの会員は、内容も見ずに買う人がほとんどなのです。

 

『買えればラッキー!』

 

今は大丈夫しれませんが、いつか必ず問題発生の案件が出てくるハズです。

 

そんな時の為に、今回紹介したおすすめの案件選びの方法を参考にしていただければ幸いです。

 

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